Покупка жилого комплекса - длительный, иногда сложный процесс. Для вас важно найти жилой комплекс, который, по вашему мнению, может приносить деньги. При необходимости, поработайте в тесном сотрудничестве с агентом по недвижимости, чтобы найти недвижимость, и с бухгалтером, чтобы проанализировать финансовый потенциал жилого комплекса. Чтобы подать заявку на получение кредита, соберите необходимую информацию и обратитесь к нескольким кредиторам. Кроме того, рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости, который поможет вам в этом процессе.
Шаги
Часть один из 4: Поиск жилого комплекса
- один Выбирайте, какой тип комплекса покупать. Возможно, вы захотите купить жилой комплекс, состоящий только из жилых домов. Однако вам также следует подумать о покупке комплекса «смешанного назначения». В этом комплексе есть и коммерческая недвижимость, которую можно сдавать в аренду.
- Комплекс, который в настоящее время не используется для смешанного использования, может быть переоборудован. Однако зонирование должно это учитывать.
- Также подумайте, какие удобства вы хотите, чтобы ваш жилой комплекс был. Например, в нем может быть фитнес-центр, бассейн или места общего пользования для проведения частных мероприятий.
- 2 Рассмотрите возможность найма агента по недвижимости. Вам нужно будет купить комплекс в районе, где не наблюдается спада, и агент поможет вам определить эти районы. Поговорите с другими владельцами многоквартирных домов о том, работали ли они с агентом и рекомендовали бы их.
- В идеале вы должны пойти с кем-то, кто работает агентом на полную ставку. Подработник может не знать рынок от и до.
- Конечно, можно самостоятельно исследовать жилые комплексы. Проверьте онлайн, поговорите с другими инвесторами и путешествуйте по окрестностям. Однако агент с опытом работы в многоквартирных комплексах может сэкономить ваше время.
- 3 Посетите жилые комплексы. Всегда посещайте комплекс лично, прежде чем решиться на покупку. Вам следует пройтись по всем зданиям комплекса и осмотреть все общие зоны. Делайте заметки и задавайте вопросы. Покупка жилого комплекса - это большие инвестиции, и вам не следует идти вперед, если вы не чувствуете себя комфортно с состоянием зданий.
- Не проходите только через одно здание в комплексе. Если вы это сделаете, то вы можете предположить, что другие здания находятся в аналогичном состоянии. Относитесь скептически, если агент продавца отказывается показать вам все здания в комплексе.
- Не забудьте прийти вечером, чтобы проверить меры безопасности в жилом комплексе. Проходы должны быть хорошо освещены, двери должны быть надежно заперты, и никто не должен слоняться по помещению.
- 4 Поговорите с текущим владельцем. Вы можете получить много ценной информации, встретившись с нынешним владельцем жилого комплекса. Будьте готовы задавать актуальные вопросы. Например, спросите о следующем:
- Сколько квартир сдано в аренду? Сдаваемый в аренду жилой комплекс будет легче профинансировать.
- Как долго здесь проживают арендаторы? Более стабильным может быть комплекс с долгосрочными арендаторами.
- Почему продает собственник? Вывод на пенсию или смена инвестиций являются законными причинами. Однако владелец, который продает, потому что теряет деньги, - это красный флаг. Имейте в виду, что причина, по которой владелец продает, может быть конфиденциальной.
- 5 Запросите информацию о текущих арендаторах. Вы захотите узнать подробности об их аренде. Спросите «список арендной платы», который должен содержать следующую информацию:
- Список арендаторов и их квартир.
- Размеры каждого блока.
- Условия аренды.
- Сумма аренды и залога.
- Количество спален и ванных комнат в каждом блоке.
Часть 2 из 4: Анализ прибыльности
- один Оцените, сколько вы можете взять за аренду. Не стоит покупать жилой комплекс, если вы не можете себе это позволить. Проанализируйте, арендовал ли нынешний домовладелец квартиры слишком дешево или арендная плата соответствует рыночной ставке.
- Найдите в Интернете сопоставимые жилые комплексы. Посмотрите, за сколько они рекламируют свои единицы. Чтобы найти отличный ресурс, который поможет вам узнать цены на аренду поблизости, посетите https://padmapper.com/ .
- Вы также можете спросить у различных компаний по управлению недвижимостью, какова рыночная ставка в вашем районе.
- Если в комплексе есть коммерческие помещения, то агент по недвижимости также может помочь вам выяснить, сколько будет взиматься плата.
- 2 Оцените свои расходы. Жилые комплексы нуждаются в постоянном обслуживании, поэтому нужно анализировать расходы на содержание. Получите отчет о прибылях и убытках от текущего владельца. Однако не верьте ему на 100%. Владелец может подделать некоторые цифры, чтобы сделать жилой комплекс более привлекательным. Дважды проверьте информацию о расходах:
- Получите налоговую информацию о комплексе у окружного инспектора.
- Оцените затраты на управление недвижимостью, связавшись с управляющей компанией. Спросите, сколько они берут. Обычно их плата основана на процентах от ожидаемой арендной платы.
- Рассчитайте объем необходимого обслуживания. Если вы никогда раньше не управляли жилым комплексом, поговорите с нынешним владельцем. Спросите, сколько они тратят ежегодно на ремонт каждой единицы или территории. В идеале вы должны тратить около 40 процентов получаемых денег на операционные расходы.
- 3 Запустите числа. Кредиторы не дадут вам денег на покупку жилого комплекса, если вы не докажете, что это будет прибыльно. Работайте в тесном сотрудничестве с бухгалтером, чтобы вычислить цифры и создать необходимые финансовые документы, которые нужно показать кредитору. Вы можете найти бухгалтера, связавшись с обществом бухгалтеров вашего штата.
- Рассчитайте свой чистый операционный доход, который равен вашему валовому доходу за вычетом расходов.
- Создать анализ денежных потоков. Покажите, как сумма поступающих денег сравнивается с суммой, которую вы собираетесь потратить. Когда вы только начинаете, или в периоды, когда рынок аренды плохой, у вас может не быть никакого денежного потока.
- Имейте в виду, что кредиторы также будут использовать свои собственные цифры, а также оценщик, который оценивает комплекс.
Часть 3 из 4: Получение финансирования
- один Проверьте свой кредитный отчет. Вы имеете право наодин бесплатный кредитный отчеткаждый год. Ваш кредитор рассмотрит вашу личную кредитную историю, поэтому вам следует проверить ее на наличие ошибок.Спорвсе, что не так.
- Например, в списке могут быть указаны чужие учетные записи, или учетная запись может быть неправильно указана как учетная запись по умолчанию или как коллекция. Кроме того, кредитный лимит может быть неправильным.
- Начни рано. Весь процесс разрешения споров может занять до 60 дней, и вам понадобится чистый отчет о кредитных операциях, прежде чем обращаться к кредиторам.
- 2 Узнайте о коммерческих займах. Ссуды на коммерческую недвижимость - это не то же самое, что ссуды, которые вы берете на покупку собственного дома. Как правило, ссуды могут быть на срок от 30 лет или от пяти до семи лет. Процентные ставки также могут быть переменными или фиксированными.
- Если вы можете получить ссуду без права регресса, то здание будет обеспечивать ссуду в качестве залога. Однако ссуды без права регресса доступны не всем заемщикам, и здание обычно должно стоить не менее 2,5 миллионов долларов.
- При получении ссуды с правом регресса вы остаетесь лично ответственным за ссуду. В случае невыполнения обязательств вам могут предъявить иск, и вы можете потерять личные активы. Ссуды с правом регресса более рискованны, но это может быть единственный вид ссуды, который вы можете получить как новый домовладелец.
- Коммерческие ссуды также требуют первоначального взноса в размере около 30% от покупной цены.
- Если у вас возникли проблемы с получением коммерческого кредита, подумайте о заключении договора на недвижимость. Контракты на недвижимость требуют большого первоначального взноса, но получить одобрение на них сложнее. Первоначальный взнос может быть меньше того, что может потребовать банк, в зависимости от того, сколько хочет продавец.
- 3 Сделайте владельцу предложение. Обсудите разумное предложение со своим агентом по недвижимости, которое будет зависеть от состояния местного рынка. Если рынок горячий, вам, возможно, придется заплатить запрашиваемую цену или даже больше.
- Независимо от того, насколько жарко на рынке, настаивайте на 90-дневном периоде условного депонирования. Вам потребуется как минимум 60 дней, чтобы пройти осмотр. У вас будет 30 дней на проверку документов перед закрытием.
- Если вы пользуетесь услугами кредитора, спросите их, сколько времени им нужно для обработки вашего кредита. В зависимости от вашего кредитора, вам может потребоваться больше времени, чтобы собрать все воедино.
- 4 Осмотрите здание. Как можно скорее наймите инспектора, имеющего опыт работы с коммерческой недвижимостью, на случай, если в дальнейшем возникнут какие-либо сложности или задержки. Найдите инспектора, получив направление от агента по недвижимости или поговорив с другим владельцем жилого комплекса.
- Уточняйте заранее, что будет проверяться. Спросите, нужно ли вам нанять специального инспектора для осмотра бассейна или теннисного корта.
- Если инспектор обнаружит проблемы, попросите продавца предоставить вам кредит, который уменьшит сумму, которую вы платите. В качестве альтернативы продавец может произвести ремонт перед закрытием.
- 5 Соберите необходимую информацию для заявки на кредит. При подаче заявления вы должны предоставить кредитору информацию о жилом комплексе, поэтому перед тем, как обращаться к кредитору, соберите следующую информацию:
- фотографии жилого комплекса
- Планировка этажей
- карта окрестностей
- описание собственности (например, количество квартир, год постройки и т. д.)
- ожидаемые обновления
- информация об аренде
- цена
- имена агентов по недвижимости, поверенных и титульных компаний, участвующих в сделке
- 6 Подайте заявку на получение кредита. Обратитесь к нескольким кредиторам, чтобы вы могли сравнить их предложения. Запросите заявку и отправьте ее вместе с подтверждающей документацией. Если кредитному специалисту требуется дополнительная информация, предоставьте ее как можно скорее.
- 7 Сравните ссуды. После утверждения вас кредитор пришлет вам письмо о намерениях или перечень условий. Тщательно проанализируйте это. В нем будет указана сумма, которую вы можете занять, и другие условия. Выберите заем, условия которого подходят вам лучше всего.
- Подпишите условия договора или письмо о намерениях выбранного вами кредитора. На этом этапе вам может потребоваться внести залог.
- Кредитор должен предоставить полное (и окончательное) обязательство по предоставлению кредита.
Часть 4 из 4: Закрытие жилого комплекса
- один Нанять поверенного. Вам нужно будет подписать множество юридических документов, прежде чем вы сможете купить жилой комплекс. Не пытайтесь делать все самостоятельно. Вместо этого вам следует нанять опытного юриста для составления и рассмотрения всех документов. Поверенный может делать следующее:
- Составьте, обсудите и просмотрите договор купли-продажи.
- Обратитесь к владельцу за кредитом для проведения необходимого ремонта.
- Убедитесь, что заголовок понятен.
- Настройте условное депонирование.
- 2 Создать общество с ограниченной ответственностью для владения жилым комплексом. Если кто-то получит травму в жилом комплексе, он может подать на вас в суд из-за того, что вы не заботились о своем содержании. Если вы проиграете судебный процесс, то пострадавший может пойти за вашими личными активами, такими как ваш собственный дом. Благодаря владению комплексом через ООО ваши личные активы защищены.
- Владение зданием в качестве ООО не защищает вас от всех судебных исков. Например, ваш кредитор может подать на вас в суд, если вы не выплатите ссуду с правом регресса. Тем не менее, владение жилым комплексом в качестве ООО обеспечит значительную защиту от травм и других судебных исков.
- Начать ОООпутем подачи соответствующих документов вашему государственному секретарю и получения необходимых разрешений или лицензий. Ваш адвокат также может вам помочь, поскольку это может занять много времени.
- 3 Изучите контракты и раскрытие информации. Вам придется провести серьезную юридическую проверку вместе со своим адвокатом, чтобы заключить договор о недвижимости. Например, вам нужно будет сделать следующее:
- Заполните соответствующий опросный лист. Как правило, плана ипотечного участка недостаточно. Вместо этого вам понадобится опрос по названию ALTA.
- Ознакомьтесь с любой разглашением информации об имуществе. Например, владелец может сообщить, что что-то не так с имуществом, которое не было обнаружено инспектором.
- Ознакомьтесь с арендными договорами и документами по их назначению.
- Учитывайте влияние ограничений по зонированию на жилой комплекс. Если вы хотите перевести комплекс в смешанное, то это ключевой шаг.
- Изучите договоры на обслуживание жилого комплекса.
- Получите необходимые разрешения на ремонт.
- 4 Присутствовать на закрытии. Ваш адвокат должен присутствовать на закрытии вместе с представителем вашего LLC (если вы его создали). При закрытии вы должны получить различные документы, в том числе акт о прекращении права собственности и назначенные договоры аренды и контракты.
- 5 Наймите кого-нибудь для управления жилым комплексом. В зависимости от размера комплекса, может оказаться непрактичным управлять имуществом самостоятельно, проживая на нем. Вместо этого вам следует нанять компанию по управлению недвижимостью. Они будут управлять имуществом, собирая арендную плату и планируя ремонт.
- Проверьте стоимость. Как правило, управляющие компании взимают 5-10% от арендной платы.
- Поговорите с другими арендодателями, чтобы получить рекомендации. Вы также можете обратиться в местное квартирное товарищество.
- Сравните компании по управлению недвижимостью не только по цене. Также посмотрите, какие услуги они предлагают.
Вопросы и ответы сообщества
Поиск Добавить новый вопрос- Вопрос Для многоквартирных домов, которые образуют большой комплекс, почти такой же большой, как закрытый жилой комплекс, можно ли купить только часть домов, чтобы снизить риски?Карла Тоебе
Брокер по недвижимости Карла Тоебе - лицензированный брокер по недвижимости в Ричленде, штат Вашингтон. Она была активным брокером по недвижимости с 2005 года и в 2013 году основала агентство недвижимости CT Realty LLC. Она окончила Вашингтонский университет со степенью бакалавра делового администрирования и информационных систем управления.Карла ТоебеОтвет эксперта брокера по недвижимости Все объекты недвижимости потенциально могут быть предметом переговоров, однако, если все находится на одном участке или нескольких участках, которые перекрываются, это усложнит задачу, поскольку возникнет необходимость разделить тот участок, где расположены объекты недвижимости. Вам нужно будет знать, есть ли в документе что-либо, что запрещает это, и разрешит ли это город. Существует множество правительственных агентств, которым необходимо подписать и одобрить такое разделение. Если каждая из них находится на отдельной посылке целиком и не используется совместно с какой-либо другой посылкой в пределах сообщества, и в отношении нее нет никаких юридических ограничений, то покупка части сообщества, скорее всего, будет предметом переговоров с продавцом. Многие комплексы были преобразованы в кондоминиумы, которые находятся в отдельном владении, так что это возможно, если нет никаких ограничений, и продавец готов продать часть комплекса. Это непростой процесс, если все еще не утверждено и не готово, а продавец не продает порции отдельно. Будут новые юридические описания для отдельных частей и, возможно, новые адреса, а также могут возникнуть потребности в изменении проводки инженерных сетей и рассмотрении вопросов водоснабжения / канализации. Вам также понадобится разрешение на зонирование, если мы планируем приобрести купленную часть, а не то, что используется в настоящее время. - Вопрос: У меня есть 1 1/2 акра возле государственного университета, на котором я хочу построить квартиры. Как мне найти инвестора? Если вы владеете землей, предложение будет немного проще. Обратитесь к надежным подрядчикам, которые расскажут вам о стоимости строительства. Добавьте дополнительные средства для покрытия непредвиденных расходов в процессе строительства. Вам также понадобится капитал для содержания здания, пока вы будете искать в нем жильцов. Вы уплачиваете расходы и продаете% акций квалифицированным инвесторам. Вам придется продать инвесторам по стоимости, так как смотреть не на что. У вас есть только земля и идея. Вы можете попытаться совместить финансирование с банковскими ссудами, если ваш кредит правильный. Это дает вам больше шкуры в игре, которую действительно хотят инвесторы.
Реклама
